Apuntes de derecho civil:Las cosas y los derechos reales IX a

Luis Alberto Bustamante Robin; Jose Guillermo Gonzalez Cornejo; Jennifer Angelica Ponce Ponce; Francia Carolina Vera Valdes;  Carolina Ivonne Reyes Candia; Mario Alberto  Correa Manríquez; Enrique Alejandro Valenzuela Erazo; Gardo Francisco Valencia Avaria; Alvaro Gonzalo  Andaur Medina; Carla Veronica Barrientos Melendez;  Luis Alberto Cortes Aguilera; Ricardo Adolfo  Price Toro;  Julio César  Gil Saladrina; Ivette Renee Mourguet Besoain; Marcelo Andres Oyarse Reyes; Franco Gonzalez Fortunatti;Patricio Ernesto Hernández Jara;  Demetrio Protopsaltis Palma; Ricardo Matias Heredia Sanchez; Alamiro Fernandez Acevedo;  Soledad García Nannig; Paula Flores Vargas;

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(vi).-Normas referentes a la adquisición de la posesión de los inmuebles.

Scherezada Jacqueline Alvear Godoy

Para poder establecer en qué forma se adquiere la posesión de los inmuebles hay que hacer algunas distinciones: En primer término, hay que atender a la naturaleza del título, distinguiendo si:

1º.- El título es constitutivo de dominio,

2º.- El título es traslaticio de dominio.

1º.-El título es constitutivo de dominio (accesión, ocupación) o si se trata de la sucesión por causa de muerte, no se requiere la inscripción para adquirir la posesión. 

 La razón de esto esta en que:

i)- Cuando el título constitutivo es la accesión, la inscripción del suelo principal cubre el terreno accedido.

ii)- Tratándose de la prescripción, ella opera cuando se reúnen los requisitos establecidos por la ley, y la inscripción que se requiere es solamente un requisito para hacer oponible la prescripción respecto de terceros (art.689 y 2503 CC).

iii)- En la sucesión por causa de muerte, la inscripción se exige no para adquirir la posesión, sino para la conservación de la historia de la propiedad raíz. Ello es así porque la posesión se la herencia de adquiere al momento de deferirse, sin necesidad de cumplirse ningún requisito  nexo.

iv)- Tratándose de la ocupación, no se presenta problema, porque por medio de ella sólo se adquieren bienes muebles.

2º.-El título es traslaticio de dominio.

Se plantea el problema con la inscripción en el Registro Conservatorio de Bienes Raíces, y para estos efectos y ver si es o no necesaria la inscripción en el Registro Conservatorio para la adquisición de la posesión hay que distinguir:

A)- Si se trata de adquisición de posesión regular o irregular.

B)- Si se trata de un inmueble inscrito o no inscrito.

A.- Adquisición de la posesión regular de un inmueble.

 La doctrina esta totalmente de acuerdo en que para adquirir la posesión regular de un inmueble se requiere de la inscripción, sin distinguir si el inmueble esta inscrito o no.

Es decir, para adquirir la posesión regular de un inmueble inscrito es necesaria la inscripción, como lo es también para la adquisición de un inmueble no inscrito. Razón: se encuentra en que la posesión regular exige la tradición cuando el título es traslaticio de dominio (art.702 CC) y si se requiere tradición, la única forma de hacerla, tratándose de un inmueble, es mediante la inscripción; si no hay inscripción no hay tradición y, en consecuencia, no hay posesión regular (arts.686, 724, 702 y 708 CC):

El art.702 señala que la posesión regular es la que procede de justo título y ha sido adquirida de buena fe,  siendo también necesaria la tradición si el título es traslaticio de dominio.

El art.708 señala que la posesión irregular es la que carece de uno o más de los requisitos señalados en el art.702.

El art.686 señala que se efectuar la tradición del dominio de los bienes raíces por la inscripción del título en el Registro Conservatorio.

El art.724 expresa que si la cosa es de aquellas cuya tradición debe hacerse por inscripción en el Registro del Conservador, nadie podrá  adquirir la posesión de ella sino por este medio, es decir, por la inscripción.

O sea, la inscripción es requisito de la posesión regular de los inmuebles. En el caso de un inmueble no inscrito también es necesaria su inscripción para la adquisición de su posesión regular cuando el título es traslaticio de dominio y, esta inscripción, deber  practicarse conforme a las reglas de la primera inscripción (art.693).

B.- Adquisición de la posesión irregular de un inmueble.

Aquí, hay que hacer una distinción entre:

a) Inmuebles inscritos.

b) Inmuebles no inscritos.

Esta distinción se hace para efectos de analizar si se requiere o no de inscripción para la adquisición de la posesión.

a).-Adquisición de la posesión irregular de un inmueble inscrito sólo puede adquirirse por la respectiva inscripción, por las siguientes razones:

El art.724 exige inscripción para adquirir la posesión de un inmueble inscrito, no distinguiendo si la posesión  es regular o irregular.

El art.728 dispone que mientras subsista la inscripción, el que se apodera de la cosa a que se refiere el título inscrito, no adquiere la posesión de ella, ni pone fin a la posesión existente.

Esta disposición nos dice que el poseedor inscrito no pierde la calidad de tal, aun cuando un tercero se apodere materialmente del inmueble inscrito. Incluso más, si el tercero que se apoderó del inmueble inscrito, tiene un título traslaticio, no va a adquirir la posesión, si no media una nueva inscripción.

Art. 730. Si el que tiene la cosa en lugar y a nombre de otro, la usurpa dándose por dueño de ella, no se pierde por una parte la posesión ni se adquiere por otra; a menos que el usurpador enajene a su propio nombre la cosa. En este caso la persona a quien se enajena adquiere la posesión de la cosa, y pone fin a la posesión anterior.

Con todo, si el que tiene la cosa en lugar y a nombre de un poseedor inscrito, se da por dueño de ella y la enajena, no se pierde por una parte la posesión ni se adquiere por otra, sin la competente inscripción.

El art. 730 engloba dos situaciones distintas, una contemplada en el inc.1 en la cual no exige la inscripción para adquirir la posesión de inmuebles inscritos; y otra, en el inc.2 en la cual se refiere a los inmuebles no inscritos, exigiendo siempre competente inscripción para extinguir la posesión del antiguo poseedor y la adquisición de ella por el nuevo poseedor.

b).- Adquisición de la posesión irregular de un inmueble no inscrito.

En este caso, hay una larga discusión sobre si es o no necesaria la inscripción para la adquisición de la posesión. Algunos sostienen que para la adquisición de la posesión irregular de un predio no inscrito es necesaria la inscripción también; en cambio, otros  dicen que para  la adquisición de la posesión irregular de un inmueble no inscrito basta el apoderamiento material, no siendo necesaria una nueva inscripción.

Don Humberto Trucco y Tomás Ramírez Frías afirman que la posesión irregular de un inmueble no inscrito sólo  puede adquirirse por medio de la inscripción, dan los siguientes argumentos:

1).- El art.724, que exige la inscripción para la adquisición de toda posesión de inmuebles, sin distinguir entre inmuebles inscritos y no inscritos.

2).- Los arts.726 y 729 que, aparentemente habilitan o autorizan para la adquisición de toda posesión de inmuebles por simple apoderamiento, se están refiriendo al caso en que no hay título traslaticio de dominio y lo que se esta viendo es la adquisición de la posesión irregular cuando hay título traslaticio de dominio.

3).- En caso de estimarse que no es necesaria la inscripción para adquirir la posesión irregular de un predio no inscrito, se estaría frustrando lo deseado por Bello en orden a que todos los inmuebles se incorporan al regimen de inscripción, ya la idea de Bello al establecer el Registro Conservatorio era precisamente ésta.

Otro sector de la doctrina, principalmente don José Clemente Fabres, Leopoldo Urrutia y Manuel Somarriva, sostienen la posición contraria, esto es, que puede adquirirse la posesión irregular de un predio no inscrito por simple apoderamiento, no siendo indispensable la inscripción.

Dan las siguientes razones:

1).-La posesión irregular, por definición del art.708, es aquella a la cual le falta alguno de los requisitos que el art.702 señala para la posesión regular y entre esos requisitos esta la tradición si el título es traslaticio de dominio; luego, si falta uno de los requisitos del art.702, la posesión ser irregular y tal es la situación en que nos encontramos.

2).-Indican que en el art.729 los inmuebles no inscritos están asimilados en cuanto a la adquisición y pérdida de la posesión a los bienes muebles, esto es, el r‚gimen establecido en el art.726. Es decir, el art.729 reconoce que alguna especie de posesión puede adquirirse por simple apoderamiento respecto de inmuebles no inscritos y, esa posesión, necesariamente tiene que ser la posesión irregular, ya que el art.724 exige en forma perentoria de la inscripción para la adquisición de la posesión regular de un inmueble inscrito o no inscrito. Indican que si el art.729 dice que hay posesión en los casos de apoderamiento violento o clandestino, es lógico concluir que también la hay si existe título traslaticio de dominio y un apoderamiento sin violencia o clandestinidad.

3).-El art.730 inc.1 no exige inscripción para adquirir la posesión  en un predio no inscrito cuando hay usurpación, en cambio, el inc.2 se refiere a predios inscritos y exige esa inscripción.

4).-Por último, dicen que la objeción que hacen los señores Trucco y Ramírez en orden a que no se cumpliría lo deseado por Bello, no tiene un fundamento ni consistencia, porque el inmueble siempre va a acceder en alguna forma al r‚gimen de inscripción y si no lo es en los casos en que hay título traslaticio de dominio, lo va a ser en los casos del art.688 cuando opera la sucesión por causa de muerte.

2º.- Normas referentes a la conservación de la posesión de los inmuebles.

La inscripción es en realidad también una garantía de la conservación de la posesión para el poseedor; ello es así porque el poseedor va a conservar su posesión mientras la inscripción no se cancele (art.728 inc.1).

 En segundo lugar, es así porque mientras subsista la inscripción con plena vigencia, se conservar  la posesión aún cuando un tercero ocupe materialmente el inmueble (art.728 inc.2). Si alguien se apodera materialmente del inmueble, subsistiendo la posesión a nombre del poseedor, quien ocupa seria un poseedor precario frente al cual puede intentarse la acción de precario (art.2195), teniendo asimismo las acciones posesorias. Lo que si no hay que olvidar es que la inscripción juega un rol dentro de la posesión, pero no es el único requisito que debe cumplir esta posesión, ya que a la inscripción deben unirse necesariamente el corpus y el animus, requisitos que por definición misma constituyen la posesión.

En el hecho, la inscripción deber tener eficacia sólo en cuanto constituye la solemnidad de un hecho real, cual es la  posesión material del predio, no debiendo tener ninguna si no corresponde a una determinada realidad, ya que esto constituiría lo que se llama una inscripción meramente de papel. En el hecho, la posesión debe estar configurada por el corpus, mas el animus y la inscripción, cuando se trata del inmueble (art. 724 y 728); pero estos artículos, tiene que ser necesariamente complementados con lo dispuesto en el art. 700 que da una muy clara definición de la posesión y de sus elementos; por eso se rechaza por muchos autores aquella posición en que sólo existe la mera inscripción, la cual  estaría configurando la totalidad de la posesión en sí misma.
No basta según estos autores con la sola existencia de la inscripción para que haya posesión; si se exigiera la sola inscripción se estaría prescindiendo total y absolutamente del concepto mismo de posesión que nos da el art. 700.

El rechazo de esta inscripción meramente de papel, ha motivado que los tribunales, ante un conflicto entre dos poseedores que tienen la inscripción a su nombre, se incline por aquel que tiene la inscripción y la tenencia material, por sobre aquel que sólo tiene la inscripción a su nombre. Ello es así porque en el primero la inscripción corresponde a la realidad y aquí concurren, fuera de esta inscripción, los elementos que según el art.700 configuran la posesión.

Scherezada Jacqueline Alvear Godoy

3º.- Normas referentes a la pérdida de la posesión de los inmuebles

De acuerdo con el art.728 inc.1 la posesión inscrita cesa, termina o se pierde cuando la inscripción se cancela.

La inscripción se cancela por:

a).- Voluntad de las partes.

b).- Decreto judicial.

c).- Por una nueva inscripción.

a) Cancelación por la voluntad de las partes.

Se produce cuando aquellas que han otorgado el título que se inscribió en el respectivo Registro Conservatorio, de común acuerdo, dejan sin efecto el contrato o título que originó la inscripción.

Este acuerdo de voluntades por el cual se deja sin efecto el contrato, se denomina resciliación y es uno de los modos de extinguir las obligaciones consagrado en el art.1517 inc.1. Pero, no basta con la resciliación para que se produzca la cancelación de la inscripción, sino que también se requiere que la resciliación se subinscriba al  margen de la inscripción que se cancela (esto, con el fin de dejar constancia de la resciliación art.91 del Reglamento del Registro Conservatorio).

Algunos han estimado que en este caso de la resciliación habría que proceder a practicar una nueva inscripción a nombre del primitivo poseedor inscrito, para que el inmueble quede inscrito a su nombre. Pero, la mayor parte estima que basta la subinscripción que cancela la inscripción reviviendo la inscripción anterior; este es un caso de cancelación material, porque hay una subinscripción que cancela la inscripción respectiva.

b).-Cancelación por decreto judicial.

En este caso, la cancelación se produce en virtud de una sentencia judicial firme o ejecutoriada que dispone la cancelación de la inscripción. La sentencia puede haber recaído en un juicio en que se haya discutido la validez o nulidad de la inscripción y que ha acogido la nulidad de la misma, o bien, puede ser una sentencia pronunciada en un juicio en que se haya intentado la acción reivindicatoria en el cual se haya acogido dicha acción. Esta sentencia que ordena la cancelación de la inscripción tiene también que subinscribirse al margen la inscripción que se cancela (art.91 del reglamento). Es también un caso de cancelación material.

c).- Cancelación por una nueva inscripción.

Debe tratarse de una nueva inscripción en que el poseedor inscrito transfiere su derecho a otro. Lo que sucede es que una inscripción puede cancelarse y la posesión por ella representada puede extinguirse en virtud de una nueva inscripción y, en tal caso, estamos ante la cancelación virtual, la que se produce en virtud de una nueva inscripción en que el poseedor inscrito transfiere un  derecho a otra (art. 728 inc.1).

En este caso, el de la cancelación virtual, no tiene mayor trascendencia si el título es justo o injusto,  porque en caso que fuere injusto lo único que va a suceder es que el nuevo poseedor va a ser irregular por faltarle uno de los requisitos del art.702.

Tampoco importa el que la cosa no sea de la propiedad del vendedor, porque en tal caso estaremos ante la venta de cosa ajena, la que es valida. Luego, en este caso, el adquirente podrá  ser incluso poseedor regular. Lo que si tiene trascendencia es que hay una cancelación de la inscripción anterior y un cambio de posesión en virtud de ella.

El art.728 n.1 señala que para que se cancele la inscripción por medio de otra inscripción ella tiene que emanar  del poseedor inscrito que transfiere su derecho a otro; sin embargo, en relación a esto hay una situación especial en el art.730 inc.2, aquí estamos ante un caso en que se produce la cancelación por una nueva inscripción emanada, no del poseedor inscrito, sino de un mero tenedor, el cual usurpa un inmueble y dándose por dueño de él lo enajena a un tercero. Pero, para hacer esto, es indispensable que el tercero lo inscriba a su nombre y tenga la tenencia material a su nombre.

El art.730, al establecer esta situación, nos presenta una interesante modificación a la regla general del art.728,porque hay  una cancelación de la inscripción, pero en este caso la nueva inscripción no emana del poseedor inscrito, sino del usurpador; y en segundo lugar, porque el apoderamiento que tiene el tercero, unido a la nueva inscripción que ha practicado a su nombre produce un cambio en la posesión de acuerdo al art.730 inc.2; ello, no obstante que el art.728 inc.2 nos señalaba que los actos de apoderamiento material no son suficientes para hacer cesar la posesión inscrita.

Para que se  produzca la situación contemplada en el art.730 inc.2 es necesaria la concurrencia de los siguientes requisitos:

1º- Que se trate de un inmueble inscrito.

2º- Que tenga el inmueble un mero tenedor, esto es, un arrendatario, comodatario, etc. En este caso, para que se produzca la situación contemplada en el art.730 inc.2, la usurpación no puede provenir de un tercero cualquiera, sino que el usurpador necesariamente tiene que ser el mero tenedor, y la ley lo exige así para que exista un nexo entre éste y el poseedor inscrito.

3º- Que este mero tenedor enajene el inmueble dándose por dueño. En consecuencia no se produce la situación contemplada en el art.730 inc.2 si el mero tenedor se da por dueño se inscribe a su nombre, porque lo que la ley requiere es que éste enajene el inmueble dándose por dueño; si el mero tenedor se da por dueño e inscribe a su nombre, no se cancela la inscripción anterior.

4º.-- Competente inscripción a nombre del tercero adquirente

5º- Que el tercero adquirente tenga posesión material

En relación con el Nº 4, se plantea un grave problema con respecto al art.730 inc.2, en la frase competente inscripción, es decir: ¿qué se entiende por competente inscripción?

Esta es una materia bastante discutida hasta el punto que en doctrina hay tres corrientes sobre qué debe entenderse por competente inscripción:

Primera posición.

Para Humberto Trucco y Pedro Lira es competente inscripción única y exclusivamente la que  emana del poseedor inscrito, ello porque el art.728 no tiene excepción, de tal manera que cuando el art.730 inc.2 nos habla de competente inscripción, se esta refiriendo a la inscripción que se practica en favor del tercero adquirente en virtud de la usurpación del mero tenedor y su posterior enajenación del inmueble a dicho tercero, pero que posteriormente fue ratificada por el poseedor inscrito.

En realidad, estos autores están rechazando la situación de excepción señalada en el inc.2 del art.730, porque no habría dicha excepción según ellos.

Segunda posición.

Para Arturo Alessandri y Alejandro Lira, competente inscripción es aquella que nos presenta un vínculo a lo menos aparente entre el mero tenedor y la anterior inscripción, de manera que se presenta una continuidad en el Registro; y sostiene que este vínculo aparente va a existir cuando el mero tenedor que usurpa el inmueble otorga en favor del tercero adquirente, y se subinscribe alguno de los títulos injustos de los ns.1 y 2 del art.704, esto es, el título falsificado y el inoponible.

En estos casos, había por lo menos una aparente relación entre el poseedor inscrito y el nuevo adquirente. Estamos en este caso ante una competente inscripción que produciría como efecto cancelar la inscripción  anterior.

Esta posición ha sido seguida en ocasiones por los tribunales, que han señalado que aunque se reconozca que la persona que invoca la prescripción tiene título inscrito, éste no le da la posesión legal que se requiere para inscribir si  no deriva del poseedor inscrito. De consiguiente, no queda cancelada la primitiva inscripción (Corte Suprema, 9 de enero  de 1933: R., t.XXX, sec. primera, p.206).

Tercera Posición.

Para Leopoldo Urrutia, Manuel Somarriva y Luís Claro Solar, competente inscripción es la que se practica en la forma que corresponde, esto es, en el departamento respectivo y con arreglo a las normas del Registro Conservatorio de Bienes Raíces. No puede ser competente inscripción aquella que emane del poseedor inscrito en sí mismo, porque esta situación ya esta contemplada expresamente en el art.728 CC, caso en el cual la inscripción emanada del poseedor inscrito produce como consecuencia la cancelación de la respectiva inscripción.

Señalan que en el caso del art.730 inc.2 la inscripción no puede ser tradición de derecho, ya que el mero tenedor usurpador carece de este derecho, de tal manera que el único efecto que va a producir la inscripción es el de atribuir posesión, pudiendo el poseedor llegar a adquirir el respectivo derecho a través de la prescripción.

Por otro lado,  sostienen que interpretar de otra forma el art.730 es dejarlo sin aplicación, porque las otras 2 interpretaciones  carecen de asidero suficiente y, por lo tanto, de no aceptarse esto, no podría aplicarse el art.730 inc.2 como tampoco el art.2505 inc.2.

Esta última posición ha sido la que los tribunales han seguido mayoritariamente, señalando que el inc.2 del art.730 se pone en el caso en que el mero tenedor del inmueble inscrito lo enajena a su nombre, y en este evento el adquirente mediante la competente inscripción adquiere para sí la posesión poniendo fin a la posesión anterior.

Esta competente inscripción no puede ser únicamente la que emane del poseedor inscrito, por cuanto ese caso lo contempla el art.728 y no es dable suponer semejante redundancia. Por esto es forzoso concluir que la ley al hablar de competente inscripción se est  refiriendo a aquella que se efectúa con las solemnidades legales por el funcionario competente, en el Conservador del departamento de la ubicación del inmueble que se transfiere.
La nueva inscripción así practicada tiene la virtud de cancelar la inscripción anterior que existe sobre la misma propiedad (Corte de Talca, 19 de junio de 1933: Gaceta 1933, primer semestre, n.84, p.348. Corte Suprema, 5 de enero de 1949: R., t.46, secc. primera, p.311).

 Esto de la competente inscripción nos plantea algunos problemas:

1)- Teniendo en claro que la inscripción puede no emanar del poseedor inscrito sino del mero tenedor usurpador, se  plantean algunas interrogantes.

¿Cómo va a adquirir el tercero adquirente?

 Surge esta duda porque en el Registro Conservatorio de Bienes Raíces el inmueble se encuentra inscrito a nombre del poseedor inscrito y no a nombre del mero tenedor usurpador, Habrá que recurrir a la inscripción por aviso de los arts.683 CC y 78 del Reglamento del Conservador?.

 Esta es una materia que ha sido discutida en los tribunales, pero sus sentencias no han sido uniformes:

A.-En algunos casos que la inscripción por aviso es competente inscripción.

B.-En otros casos, han considerado que no lo es.

2).-El problema tiene sus complicaciones, porque por un lado, aparentemente el adquirente no tendría otro medio de inscribir que por medio de avisos la inscripción de un predio ya inscrito es realizar una inscripción nula, y es nula por faltarle un requisito de fondo, cual es que el predio que se va a adquirir por aviso no se encuentra inscrito.

Nos encontramos con que una inscripción nula no podemos calificarla de competente inscripción, porque lo nulo ningún efecto puede producir.

Luego, esta inscripción nula, ni siquiera atribuye posesión; a la luz de esto, pareciera tener razón Arturo Alessandri en orden a que tiene que existir una relación, aunque sea meramente aparente, entre la inscripción del adquirente y la del anterior poseedor inscrito, ya que sólo en esta forma estaríamos ante una competente inscripción y habría la debida continuidad en el Registro Conservatorio. Esta interpretación considera que la expresión dándose por dueño del art.730 inc.1 esta dando a entender que el usurpador suplanta al dueño, al poseedor inscrito o que bien hace valer en la operación que realiza un poder aparente que en realidad no tiene, ya que de no ser as¡ no habría competente inscripción.

3).-Esta solución tiene un grave problema, cual es el de favorecer la actitud ilícita y de partir de la base de que en el art.730 el título es siempre injusto.

 Luego, el poseedor siempre tendría la calidad de irregular y operaría, por consiguiente sólo la prescripción extraordinaria.

Pero, justamente por esta razón, debemos reconocer que esta interpretación es mucho mas favorable al poseedor inscrito, ya que al hacer procedente la prescripción extraordinaria, da al poseedor un plazo mucho mas largo para tomar conocimiento de la situación existente y hacer valer los derechos correspondientes.

(vii).-Prueba de la posesión.

Hay que distinguir entre:

1).- La prueba de la posesión de los bienes muebles.

2).- La prueba de la posesión de los bienes inmuebles.

1º.- Prueba de la posesión de los bienes muebles.

Se acredita probando corpus y animus, lo cual se hará probando los hechos que configuran o componen el corpus y el animus.

El legislador establece en el art.719 CC., tres presunciones legales, las cuales, por este mismo carácter, admiten prueba en contrario:

a).-si se ha empezado a poseer a nombre propio, se presume que esta posesión ha continuado hasta el momento en que se  alega.

b).-si se ha empezado a poseer a nombre ajeno, se presume igualmente la continuación del mismo orden de cosas.

c). -si alguien prueba haber poseído anteriormente, y posee actualmente, se presume la posesión en el tiempo intermedio.

2º.- Prueba de la posesión en los bienes inmuebles.

En lo que dice relación con la prueba de la posesión de los bienes inmuebles hay que distinguir:

A) Si se trata de inmuebles inscritos.

B) Si se trata de inmuebles no inscritos.

A) Prueba de la posesión de inmuebles inscritos se prueba por la respectiva inscripción y no por hechos materiales de apoderamiento (art.924 CC).

“Art. 924. La posesión de los derechos inscritos se prueba por la inscripción y mientras ésta subsista, y con tal que haya durado un año completo, no es admisible ninguna prueba de posesión con que se pretenda impugnarla.”

Conforme a esta misma disposición, para que proceda esta prueba a través de la inscripción de la posesión, la inscripción debe reunir dos requisitos:

a)-Debe subsistir, es decir, no debe haber sido cancelada ni real, ni material, ni virtualmente.

b)-La inscripción debe haber durado un año completo.

Concurriendo estos dos requisitos la inscripción prueba la posesión en forma tal que es inadmisible toda prueba de posesión material con que se pretenda desvirtuar la posesión inscrita; así, si alguien pretende desvirtuarla acreditando que él tiene la tenencia material de la cosa, ello no ser  procedente ni producir mayores efectos.

El art.924 sólo se refiere a la posesión de derecho cuya tradición se hace mediante la correspondiente inscripción, es decir, se refiere a los derechos inscritos de que habla el art.686 y no a otros derechos que si bien pueden encontrarse inscritos, respecto de ellos, la inscripción no es necesaria como medio de hacer la tradición.

En el caso que se oponga  a una inscripción otra inscripción, el juez tendrá que resolver a cuál de las dos inscripciones atribuye la posesión, es decir, va a tener que resolver en conformidad a los arts.728 y 730 cuál inscripción se canceló material o virtualmente y cuál inscripción subsiste de éstas.

B).-Prueba de la posesión de inmuebles no inscritos.

La posesión de inmuebles no inscritos o de aquellos cuya  inscripción es ineficaz o en que la inscripción ha durado menos de un año completo, se prueba conforme a lo establecido en el art.925, es decir, en este caso se prueba la posesión acreditando el corpus y el animus respecto del inmueble de que se trata.

En materia de prescripción existen presunciones y ficciones relativas a la prueba de la posesión. El legislador concede las acciones posesorias para conservar o recuperar la posesión de bienes raíces o derechos reales constituidos sobre ellos, y al que recupera legalmente la posesión que hubiere perdido respecto de un mueble o de un inmueble, se entiende haber tenido la posesión en el tiempo intermedio: hay aquí una ficción de la posesión, considerándose que el poseedor tuvo la posesión durante el lapso que estuvo privado de ella, siempre que la recupere legalmente (art.731 CC).

Entonces, aquí hay una ficción, la cual cobra importancia para la prescripción adquisitiva, ya que ésta se funda en un estado posesorio continuado sin interrupción y durante todo el tiempo fijado por la ley.

La interrupción de la prescripción puede ser natural o civil, y una de las formas de interrupción natural es por haber entrado otra persona en posesión de la cosa. El efecto de esta interrupción es hacer perder todo el tiempo de posesión  anterior, a menos que se haya recuperado legalmente la posesión conforme a las normas referentes a las acciones  posesorias, porque en tal caso, no se entender que ha habido interrupción para el que fue despojado de la posesión (art.2502 en relación con el art.731).

El legislador también recurre al establecimiento de presunciones para facilitar en alguna forma la prueba de la  posesión y establece estas presunciones en el art.719:

1)- La primera es aquella que nos dice que si se ha empezado a poseer a nombre propio se presume que esta posesión ha continuado hasta el momento en que se alega (art.719 inc.1).

Es decir, basta que la persona que invoca la posesión  a nombre propio pruebe que él comenzó a poseer a nombre propio, ya que en tal caso el legislador va a presumir que dicha posesión continuó con ese mismo carácter hasta el momento en que el interesado invoca esta posesión. Esta es una presunción legal.

2)- Si se ha empezado a poseer a nombre ajeno, se presume la continuidad de esta misma situación (art.719 inc.2). De tal manera que si una persona alega que en la actualidad posee a nombre propio, cuando comenzó a detentar la cosa a nombre de otro, deber  probar la existencia de un título diferente al anterior, que le atribuye la calidad de poseedor a nombre propio. Esta disposición del art.719 inc.2 guarda relación con lo que dice el art.716. Esta es también una presunción legal.

3).- Si alguien prueba haber poseído anteriormente y posee actualmente, se presume la posesión en el tiempo intermedio (art.719 inc.final). En esta situación, para que entre a jugar la presunción es necesario acreditar lo que ha sucedido  en los dos extremos, o sea, habrá que probar el hecho de la posesión actual y la circunstancia de que el actual poseedor también lo fue con anterioridad y, probando estas dos circunstancias, el legislador entra a presumir la posesión durante el tiempo intermedio. Con esta presunción, la ley esta favoreciendo al poseedor, porque a éste en realidad le seria mínimamente difícil probar la posesión durante todo el tiempo y cada uno de los momentos en que él tuvo la posesión. Esta también es una presunción legal.

Todo el sistema de la inscripción de la posesión del CC fue elaborado por Bello bajo una tónica muy clara, que es la de que tarde o temprano todos los bienes raíces se incorporar n al sistema de inscripción, de tal manera que en un momento dado la inscripción, la posesión y el dominio corresponderían a una misma cosa, porque los inmuebles que a la ‚poca de la dictación del CC no estaban sujetos al r‚gimen de inscripción se irían incorporando al r‚gimen conservatorio, por un lado, por las transferencias de dominio (art.686) y, si no hubiere transferencia de dominio, sino que el inmueble se mantuviera durante un tiempo largo y determinado en poder de la misma familia y persona, también accedería al sistema de inscripción tarde o temprano, al querer los herederos disponer del inmueble, porque en tal caso, los herederos van a tener que practicar la inscripción del art.688.

Pero, esta idea no se convirtió en realidad, por diversas razones:

1).- Por un lado, muchas personas por desconocimiento u otro motivo no incorporaron los bienes raíces al sistema de inscripción, haciéndose los cambios de dominio sin ella y no cumpliéndose con el art.688 en caso de fallecimiento del causante.

2).- La gran cantidad de inmuebles del país se encuentran en la situación contemplada en el art.590, esto es, que se trata de inmuebles que por carecer de dueño pertenecen al Estado, y fue y sigue siendo bastante frecuente que los funcionarios encargados de estas materias no se preocuparan de que estos inmuebles accedieran al sistema de inscripción. Esto creó una situación irregular que alteraba totalmente las normas ideadas por Bello sobre el particular y es así que actualmente nos enfrentamos a dos clases de inmuebles: inscritos y no inscritos.

Inscripción de los bienes del Estado y problema de los predios brujos.

Para poner término a esta dualidad y normalizar la situación de la propiedad raíz es que el legislador se ha visto en la necesidad de dictar normas especiales para regularizar la posesión de la propiedad inmueble y para constituir derechos reales sobre ellos.

Tan solo en 1977 se dictó el DL 1939 que establece la obligación de los funcionarios de gobierno de inscribir todos los inmuebles que deben ingresar al patrimonio del Estado por el art.590.

Durante todo este lapso no hubo iniciativa para arreglar la situación, lo que determinó que muchos inmuebles pasaron a particulares los que aprovechando franquicias los inscribieron a su nombre.

Otro factor de la deficiente constitución del dominio de predios urbanos era aquel constituido por los predios brujos.

La migración de gente del campo a áreas urbanas determinó un gran crecimiento de la población urbana con el agravamiento que en muchas ciudades las tierras de expansión son escasas y de gran valor, por lo que generalmente las obras de urbanización exigidas por la ley son costosas, como el costo de la tierra es alto, no puede procederse a la subdivisión por partes o lotes de un terreno sin que previamente se haya hecho la obra de urbanización o, a lo menos, garantizando dichas obras.

 Se hizo atractivo vender sitios sin cumplir normas sobre urbanización y, por ello se infringieron normas expresas sobre la materia, por lo que la Ley General de Construcción y Urbanización prohibía los contratos de venta y de promesa de venta de sitios no urbanizados y se establecieron prohibiciones a los notarios y conservadores, por ello, en las ventas de estos lotes irregulares se otorgaron por instrumentos carentes de toda eficacia legal, ya sea adoptando la forma de compraventa, cesión de derechos, pero sin cumplir con las obligaciones legales, y se hizo por instrumentos privados y sin cumplir con las inscripciones.

Estos arbitrios se aplicaron a pesar de existir leyes que sancionaron como delitos los actos que tendían a estos loteos irregulares.

Estos loteos crearon problemas en los servicios del Estado, porque se encontraron con amplios sectores de personas que habían pagado, pero que legalmente no eran dueños de los sitios y que además carecían de las exigencias mínimas establecidas por la ley, lo que generó varios problemas:

a) Dotar a los terrenos de la urbanización necesaria, lo que se hizo a costas del erario nacional.

b).-Además, como los ocupantes carecían de títulos legales o, teniéndolos, estos eran imperfectos, debió enfrentarse a la necesidad de regularizar la situación jurídica de estas personas.

Pero, también hay otros arbitrios que contribuyen a esta situación, uno de ellos es la situación que crea el arrendamiento de 99 o más años, con rentas pagadas al contado, situación que era claramente de simulación en que el contrato de arrendamiento era aparente y se ocultaba un contrato de venta. Esta situación se usó para burlar normas que impedían la subdivisión de tierras.

Se empleó generalmente en las playas, balnearios y lugares de veraneo, y sucedió que  como los seudoarrendatarios hicieron inversiones de valor, lo que despertó la ambición y la codicia de los seudoarrendadores, los que pensaron que era conveniente ir a la destrucción de los seudocontratos de arrendamiento, los cuales habían dejado a los arrendatarios aparentes en una situación inferior frente a los arrendadores. Todo esto nos crea dos situaciones:

A) Los inmuebles sujetos al régimen de posesión inscrita, que es todo lo ya visto en que la inscripción es requisito, garantía y prueba de la posesión inmueble.

B).-Los inmuebles no sujetos a régimen de posesión inscrita.

La gran cantidad de personas que teniendo la posesión material del inmueble y careciendo de título, o teniéndolo,  pero que adolece de un vicio, lo que haría que todas estas personas estuvieran marginadas del r‚gimen establecido en el CC, motivó que el legislador se viera en la necesidad de establecer normas legales tendientes a regularizar esta situación, lo que se ha denominado saneamiento de dominio.

Escudo de Armas de  Chile
Scherezada Jacqueline Alvear Godoy

(ix).-Saneamiento del dominio.

Antecedentes.

En 1939 se dictó la ley Nº 6382 sobre Cooperativas de Pequeños Agricultores, la cual establecía un procedimiento para sanear el dominio de pequeños predios agrícolas, exigiendo posesión material, útil e ininterrumpida de 10 años, la cual debió ejercerse personalmente por el peticionario o sus antecesores.

También requería que el predio tuviera deslindes determinados y que no formara parte de otro predio inscrito a nombre de un tercero. Quienes reunían los requisitos debían concurrir a la justicia ordinaria para que ésta ordenara inscribir el predio a su nombre. Es decir, el legislador estableció un procedimiento judicial para efectuar la inscripción a nombre de un poseedor.

Una característica muy importante de esta norma es que ella no permitía que se pudieran afectar con este procedimiento inmuebles ya inscritos.

Primera ley saneamiento.

El paso siguiente, fue la dictación del DFL 7 del 1963, que se hizo en virtud de las facultades que la ley 15020 concedió al Presidente de la República, DFL que admitió el saneamiento de las pequeñas propiedades agrícolas. Conforme a  este DFL, la persona que estuviera en posesión material y exclusiva por mas de 5 años de un inmueble, que acreditare no existir juicio pendiente y estar al día en el pago de contribuciones de bienes raíces, podía requerir el saneamiento  de su título de dominio a la Dirección de Tierras y Bienes Raíces, la cual podía solicitar al juez competente la inscripción del inmueble a nombre del poseedor solicitante.

 Hay aquí mezcla de procedimientos administrativos y judiciales.

Segunda ley saneamiento.

Con posterioridad, se dictó el DFL 6 de 1968, que establece normas para el saneamiento de pequeñas propiedades  rústicas y urbanas. Subsiste aquí el procedimiento administrativo y judicial.

Legislación actual.

Actualmente las normas vigentes sobre saneamiento de títulos de dominio esta en el DL 2.695, publicado en el Diario Oficial el 21 de julio de 1979, modificado por la ley 18.148 de 1982 y por la ley 19.455 de 1996. (Conocido peyorativamente  también como el “Decreto ley ladrón”)

 Este DL establece para el saneamiento de títulos un procedimiento exclusivamente administrativo, con los riesgos inherentes de excluir a la administración de justicia de un aspecto netamente jurídico, como lo es la regularización del dominio sobre inmuebles. Las principales características del DL 2695 son:

1º.- Es un procedimiento administrativo que se sigue ante la Dirección de Tierras y Bienes Raíces.

Consiste en solicitar a dicha Dirección que se le reconozca a los interesados la calidad de poseedores regulares del inmueble, a fin de poder ganar el dominio por prescripción. Para ejercer este derecho deben cumplirse ciertos requisitos:

a).-Establece el legislador que si en esta fase de carácter administrativo se deduce oposición al saneamiento pedido, el conocimiento del asunto se radica en los tribunales de justicia. Si no hay oposición, por un simple procedimiento administrativo el poseedor material va a quedar en la situación de requerir la inscripción en el Registro Conservatorio.

b).-Bienes raíces a los que se aplica: estas normas no se aplican a todos los bienes raíces, si no que lo que determina la aplicación de esta norma es el avalúo para los contribuyentes. Se aplica tanto a los bienes raíces rurales como urbanos, cuyo avalúo fiscal, para efectos de impuesto territorial sea inferior a 1200 o 480 UT respectivamente (art.1 DL).

Requisitos para solicitar la inscripción.

1)- Estar en posesión del inmueble en forma continua e ininterrumpida, sin violencia ni clandestinidad y exclusivo durante 5 años a lo menos.

2)- Acreditar que no existe juicio pendiente en su contra en el que se discuta el dominio o la posesión del inmueble, iniciado con anterioridad a la presentación de la solicitud de saneamiento, mediante una declaración jurada del  interesado.

3).- La posesión material debe probarse en la forma del art.925.

El pago del impuesto territorial puede ser considerado como plena prueba de la posesión cuando por su regularidad, continuidad y duración reúne las características establecidas en el inc.2 del art.426 CPC. Esto tiene importancia para los predios forestales, ya que respecto de ellos es difícil probar posesión material, porque normalmente están deshabitados y a su respecto no se ejercen actos reveladores de dominio, de tal manera que queda entregado al criterio de autoridad si el pago de contribuciones hecho en la forma señalada por el solicitante constituye plena prueba de la posesión material.

El pago del mismo tributo durante los cinco años anteriores a la presentación de la solicitud hará plena prueba de dicha posesión respecto del peticionario. Art. 4º, modificado por la ley 19.455.

Oposición a la inscripción.

Puede suceder que haya  personas que estimen o que tengan interés en oponerse a la solicitud de saneamiento y pueden hacerlo en los siguientes casos:

1).- Durante el procedimiento administrativo: este procedimiento exige al interesado que desee inscribir a su nombre, publicar su  solicitud por dos veces en el periódico que señale el Servicio de Bienes Nacionales, elegido de entre los de mayor circulación, y además, en carteles que se fijan durante 15 días en lugares públicos que el Servicio determina. Las publicaciones se hacen en los días 1 o 15 indistintamente de cada mes, o el día siguiente si el periódico no se publica ese día. Si el bien raíz se ubica en una zona geográfica de difícil acceso, la resolución además de publicarse se comunicará mediante mensaje radial en el medio que el servicio señale.

2).- La otra oportunidad, es que con posterioridad y una vez ordenada por el Servicio la inscripción y practicada ésta los interesados también podrían oponerse a las inscripciones.

En el primer caso, cuando se publica la solicitud en los  días 1 o 15, la persona tiene un plazo de 30 días para oponerse a la solicitud de inscripción, los que se cuentan desde la última publicación y pueden fundarse en algunas de las causales del art.19 del DL 2695. (4 causales)

En el segundo caso, los interesados disponen del plazo de un año contado desde la inscripción, para deducir ante tribunales competentes las acciones que crean convenientes (art.26 DL 2695).

Transcurrido  el plazo de 30 días o de 1 año no existe posibilidad de oponerse a la inscripción y en un primer tiempo podría alegarse su modificación o que se deje sin efecto. Los derechos posteriores que la ley contempla tienen un carácter meramente patrimonial y no afectan el dominio.

Efectos de la inscripción ordenada por Servicio de Bienes Nacionales una vez practicada la  inscripción, ella será considerada como justo título y el tercero ser poseedor regular. Transcurrido un año completo de posesión inscrita del inmueble no interrumpida, contado desde la fecha de la inscripción de la resolución, el interesado ser dueño del inmueble por prescripción, la que no se suspender en caso alguno. Lo que tiene importancia, es que transcurrido un año prescriben las acciones que hubieran emanado del derecho real de dominio, usufructo, uso o habitación, servidumbre e hipoteca.

Durante el mismo plazo de un año contado desde la inscripción de la resolución, las personas a cuyo nombre se inscribió el inmueble, no lo pueden enajenar ni gravar; en el caso contrario, tal acto ser  nulo absolutamente por adolecer de objeto ilícito.

Es evidente que este sistema y plazo tan corto pueden causar problemas a personas que hayan tenido derechos legalmente constituidos sobre el inmueble, porque el DL 2695 no sólo se aplica a los inmuebles no inscritos, sino que también a los inscritos (arts.4 y 2º).

La persona que se sienta afectada puede oponerse tanto en ámbito administrativo como judicial  (art.19), para lo cual tendrá  los plazos de 30 días y un año respectivamente. Pero, puede darse el caso de que algunas personas tengan el dominio y que no hayan ejercido las acciones en forma oportuna; en tal situación, la ley no los priva de todo derecho, pero no admite que obtengan la restitución del inmueble, sino que les permite obtener una indemnización pecuniaria por haberles sido privado de éste. Pero esta acción tampoco tiene un plazo muy largo de ejercicio, pues debe ejercerse dentro de los dos años siguientes a la inscripción, es decir, los terceros que tengan derecho sobre el inmueble, transcurrido un año desde la inscripción, sólo podrán exigir indemnización, sin entrar a poder recuperar el derecho de dominio sobre el inmueble. (Procedimiento sumario)

El DL.2695 establece excepcionalmente que para exigir que se reconozca la calidad de poseedor regular a través de sus normas, no es obstáculo la existencia de inscripción de dominio anterior sobre el inmueble (arts.2 y 4). Este, realmente es un aspecto novedoso y problemático; hasta la dictación del DL.2695 el legislador había evitado inmiscuirse en la normas de la posesión del los arts.724 a 730 del CC, no obstante todo el problema que derivaba de ellos.

 En realidad, no es criticable que se pretenda una modificación del sistema de la posesión inscrita para mejorarlo, porque si la solución crea más problemas como el entrar a discutir si el rol que habría de jugar la inscripción, especialmente como garantía de la posesión inscrita, no pareciera aconsejable ni menos aun procedente, porque en la aplicación práctica del DL.2695 se han visto numerosos casos en que derechos legalmente constituidos han sido vulnerados por un simple procedimiento administrativo y, aún más, se han vulnerado derechos consolidados por la prescripción. Lo que sucede es que el campo de aplicación del DL.2695 es confuso, no esta delimitado, porque si su objeto es regularizar la posesión del inmueble con deficiente constitución de su dominio, debiera entenderse que el DL no es aplicable a los inmuebles amparados por la inscripción en el Registro Conservatorio, legislando sólo para propiedades con títulos no inscritos o con vicios en la constitución del dominio.

De distintas disposiciones de este DL se desprende una tendencia a desvirtuar el amparo que la posesión de los inmuebles tiene en la inscripción del Registro Conservatorio, dando preferencia a la simple posesión material por sobre la inscrita, con lo cual se entra a desvirtuar totalmente el CC.

Jurisprudencia.

Al respecto, hay que hacer presente que cuando estuvo vigente el DL.6 los tribunales de justicia habían resuelto en forma unánime que el saneamiento de títulos contemplados por el DL.2695 procedía sólo respecto de los inmuebles que carecían de título, que tenían título viciado o sólo título por acciones y derechos, pero no era aplicable respecto de inmuebles en que la propiedad había mantenido una historia continuada en ininterrumpida de títulos.

El problema consisten en saber si, no obstante los arts. 2 y 4, es posible aplicar el DL. 2695 a inmuebles debidamente inscritos, porque a través de ello se estaría privando a alguien de una cosa, de su dominio, sin pago ni compensación de ninguna especie. Se entiende que esto no es posible y que, en tal caso, seria posible pedir la inaplicabilidad por inconstitucionalidad, pues en ningún caso se admite que una persona pueda ser privada del inmueble que le pertenece y sin pago de indemnización (art. 19 n. 24 CPE 80).
Pero, aún mas, hay una sentencia de la Corte Suprema que ha estimado que éste no es un problema de inaplicabilidad por inconstitucionalidad, sino que se trata de un problema de supervivencia de la ley, que le corresponde resolver a los jueces de fondo, pues la contradicción que puede existir entre el DL. 2695 y la CPE del 1980 debe dilucidarse teniendo en consideración que el DL es anterior al 11 de marzo de 1981. Pero, hay otras soluciones y una es simplemente aplicando el art. 9 del DL. 2695, porque contempla el caso de la persona que maliciosamente obtenga una inscripción a su nombre y especialmente si ha transcurrido más de un año contado desde la inscripción.

La Corte de Apelaciones de Santiago, conociendo un recurso de protección, resolvió que cuando la resolución que ordena la inscripción esta fundada en antecedentes falsos, dicha resolución constituye un acto ilegal, contrario al ordenamiento jurídico, y en esta oportunidad la corte dispuso que se dejara sin efecto la resolución que ordenaba la inscripción, pero además dispuso que se oficiara al juzgado del crimen para que instruyera proceso criminal contra quien obtuvo maliciosamente la inscripción.

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