Luis Alberto Bustamante Robin; Jose Guillermo Gonzalez Cornejo; Jennifer Angelica Ponce Ponce; Francia Carolina Vera Valdes; Carolina Ivonne Reyes Candia; Mario Alberto Correa Manríquez; Enrique Alejandro Valenzuela Erazo; Gardo Francisco Valencia Avaria; Alvaro Gonzalo Andaur Medina; Carla Veronica Barrientos Melendez; Luis Alberto Cortes Aguilera; Ricardo Adolfo Price Toro; Julio César Gil Saladrina; Ivette Renee Mourguet Besoain; Marcelo Andres Oyarse Reyes; Franco Gonzalez Fortunatti; Patricio Ernesto Hernández Jara; Demetrio Protopsaltis Palma; Ricardo Matias Heredia Sanchez; Alamiro Fernandez Acevedo; Soledad García Nannig; Paula Flores Vargas;
|
 |
| corte suprema Scherezada Jacqueline Alvear Godoy |
Las solemnidades en el contrato de compraventa:
En esta materia debemos partir de un principio básico:
El contrato de compraventa es por regla general consensual, esto es, se perfecciona por el acuerdo de las partes en la cosa y en el precio, sin necesidad de cumplir con formalidades externas.
Sólo por excepción el contrato de compraventa se convierte en solemne.
Lo que sucede es que hay casos en que el legislador, en atención a la importancia de la cosa que es objeto de la compraventa o en atención a la voluntad de las partes, hace que este contrato que es consensual, pase a ser solemne.
Los requisitos esenciales del contrato de compraventa son: El consentimiento, la cosa vendida y el precio, requisitos que no pueden faltar jamás en el contrato de compraventa.
Pero, hay otros que, aun cuando no son indispensables para que la compraventa adopte forma material, si lo son para que adopte forma jurídica. Esto requisitos que en ciertos casos se hacen indispensables para la existencia misma del contrato de compraventa son: las solemnidades, esto es, "aquellas formalidades externas que deben cumplirse para que el contrato produzca efectos jurídicos". Estas formalidades pueden establecerse: por la ley o por la voluntad de las partes.
Entonces, en ciertos casos especiales, el contrato de compraventa, para perfeccionarse, además del consentimiento, de la cosa vendida y del precio, debe cumplir con ciertas solemnidades que pueden ser legales o voluntarias.
El hecho de que las solemnidades se establezcan por ley o por la voluntad de las partes, tiene importancia por las consecuencias que se derivan en uno y otro caso, pues no es lo mismo una solemnidad establecida por ley que una impuesta por voluntad de las partes.
1º.- Solemnidades legales:
Las solemnidades que la ley impone al contrato de compraventa pueden dividirse en:
a).-Solemnidades ordinarias, rigen respecto de todo contrato de compraventa que tenga por objeto ciertos y determinados bienes taxativamente señalados por el legislador.
Estas solemnidades no pueden faltar nunca en las ventas que las requieren como requisito esencial para la existencia del contrato.
b).-Solemnidades especiales, las exige la ley en ciertas ventas que se celebran en determinadas condiciones o entre determinadas personas.
Por ello es que estas solemnidades tienen un carácter muy particular.
La regla general es que las solemnidades especiales no se exijan en consideración a la naturaleza del acto o contrato, sino en atención al estado o calidad de las personas a quienes pertenecen los bienes que se venden. Algunos sostienen que más que estar frente a solemnidades, estamos aquí ante formalidades especiales.
 |
| El notario Scherezada Jacqueline Alvear Godoy |
• Solemnidades legales ordinarias:
La ley exige el cumplimiento de esta clase de solemnidades en los siguientes contratos de compraventa:
1º.- Contrato de compraventa de bienes raíces.
2º.- Contrato de compraventa de censos.
3º.- Contrato de compraventa del derecho de servidumbre.
4º.- Contrato de compraventa del derecho de herencia.
En estos casos, la solemnidad consiste en que el contrato de compraventa se otorgue por escritura pública. La posterior inscripción en el Registro Conservatorio de Bienes Raíces es la tradición del derecho real y no tiene carácter de solemnidad.
En relación con esto, es menester considerar la situación que se plantea con respecto a los inmuebles por adherencia y por destinación. Si el contrato de compraventa versa sólo sobre estos inmuebles, es decir, si la venta de estos bienes se efectúa separadamente del predio a que acceden, estamos en presencia de una venta de cosas muebles, en calidad de muebles por anticipación.
Por el contrario, si la venta comprende conjuntamente el inmueble por naturaleza y los inmuebles por adherencia o destinación, estaremos en presencia de un contrato de compraventa que versa sobre inmuebles.
La importancia de esta distinción radica en que si se venden separadamente los inmuebles por adherencia o destinación del predio a que acceden, se trataría de una venta de bienes muebles y, por consiguiente, queda sometida a las normas dadas para los muebles, bastando para que el contrato sea perfecto el consentimiento de las partes en cuanto a la cosa y el precio; y, si alguna escrituración se requiere, es sólo para los efectos probatorios (art.1708 y 1709).
En lo que dice relación con la compraventa de bienes raíces, hay una excepción, en virtud de la cual no es necesario que dicho contrato se otorgue por escritura pública, conservando no obstante el carácter de solemne, pues la escritura pública es reemplazada por otra solemnidad. Esta situación es aquella a que se refieren los arts.67 y 68 de la Ley.14171, de 26/10/60, que establece que en las ventas, constitución de gravámenes y alzamiento de los mismos, efectuados por el Servicio de Vivienda y Urbanización (actual SERVIU), se suprime la solemnidad de la escritura pública. De manera que los contratos de compraventa celebrados por el Servicio de Vivienda y Urbanización pueden otorgarse por instrumento privado firmado ante notario, debiendo éste protocolizar de oficio esa escritura a más tardar al día siguiente hábil al de su otorgamiento.
Mientras no se efectúe esa protocolización, el instrumento privado no produce efecto alguno. Lo importante es que la ley señala que la no protocolización oportuna hace que el documento carezca de toda efectividad legal, sin necesidad de que su nulidad o ineficacia sea declarada por sentencia judicial.
• Solemnidades legales especiales:
Hay ciertos casos en que la ley exige el cumplimiento de ciertas formalidades y lo hace atendiendo a la calidad o estado de la persona a quien pertenece el bien que se vende.
Hay ciertos casos en que la venta de bienes raíces pertenecientes a ciertos incapaces requiere además de la escritura pública, la autorización judicial con conocimiento de causa. A esta situación se refiere, por ejemplo, los arts.255 y 1754.
En otros casos se requiere la autorización judicial y, además, pública subasta, como sucede en la venta de bienes raíces de una persona sujeta a guarda (art.393 y 394).
Algunos han estimado que estas son solemnidades legales especiales. Pero, la verdad es que no tienen este carácter, sino que son formalidades exigidas en consideración a la calidad o estado del dueño del bien que se vende.
Entre las solemnidades legales y estas formalidades legales hay notoria diferencia, porque la omisión de la escritura pública --solemnidad legal en el contrato de compraventa de bienes raíces-- produce como consecuencia la nulidad absoluta de este contrato; en cambio, la omisión de la formalidad legal tiene como sanción la nulidad relativa del contrato de compraventa.
2º.- Solemnidades voluntarias:
Fuera de las solemnidades legales existen las llamadas solemnidades voluntarias o convencionales, pues no hay impedimento para que las partes convengan que una venta que es consensual no se repute perfecta mientras no se cumpla con las solemnidad convenida por las partes, que puede consistir en el otorgamiento de una escritura pública o privada. Se contempla esta situación, en relación con la compraventa, en el art.1802.
El establecer esta solemnidad voluntaria da a las partes derecho para retractarse de la celebración del contrato hasta antes del otorgamiento de la escritura o mientras no se haya principiado la entrega de la cosa, entendiéndose que si se efectúa la entrega sin haberse otorgado la escritura convenida, ello significa que se ha dejado sin efecto la solemnidad.
Lo importante es que en estos casos la omisión del instrumento convenido por las partes no produce la nulidad del contrato, ya que sigue siendo consensual.
Situación de las ventas forzadas en el juicio ejecutivo:
Las ventas que se hacen por el ministerio de la justicia, constituye también un contrato de compraventa. Así lo han entendido los tribunales tomando como base lo que dispone el art.1891.
Entre esta clase de ventas y las ventas voluntarias existen dos diferencias:
1)- En la venta forzada el juez es el representante legal del vendedor o deudor.
2)- En cuanto a la forma de establecer el precio, en la compraventa voluntaria el precio se establece por un acuerdo entre comprador y vendedor; en cambio, en la venta forzada la situación es distinta, porque esta venta se realiza en pública subasta y el precio se establece por la pugna entre los interesados.
El contrato de compraventa y las arras:
Dentro del contrato de compraventa existen las llamadas "arras", tratadas en los arts.1803 a 1805.
Normas sobre capacidad para el contrato de compraventa:
En materia de capacidad para contratar y celebrar actos jurídicos, en general, la norma fundamental en nuestro CC es el art.1446. De acuerdo con esta disposición, la regla general es que las personas tengan capacidad, siendo la excepción el que las personas sean incapaces. Para que exista una incapacidad es necesario que ella se encuentre establecida por el legislador. Este principio del art.1446 está reiterado por el legislador en el art.1795.
En materia de compraventa y en relación con la incapacidad, tiene plena aplicación aquella clasificación de las incapacidades que distinguen entre incapacidad absoluta, relativa y especiales (art.1447).
Incapacidades especiales o particulares en la compraventa:
Están reglamentadas en el CC en los arts.1796 a 1800, y son las siguientes:
1º- Incapacidad para comprar y vender:
El art.1796 señala que "es nulo el contrato de compraventa entre cónyuges no separado judicialmente y entre el padre o madre y el hijo de familia".
En primer término, es nulo absolutamente el contrato de compraventa celebrado entre cónyuges no separado judicialmente, sea que recaiga sobre inmuebles o muebles, corporales o incorporales. Tampoco tiene importancia si están casados en régimen de sociedad conyugal o en régimen de separación de bienes, etc.
La razón de la nulidad absoluta de este contrato está en que, aún cuando los cónyuges estén casados en régimen de separación de bienes o sociedad garanciales y, con mayor razón, si lo están en el de sociedad conyugal, ellos viven juntos y el marido tiene la potestad marital sobre la mujer. Siendo así, se piensa por el legislador que existe la posibilidad de que el marido ejerza cierta forma de presión sobre la mujer para inducirla a celebrar un contrato de compraventa que le es desfavorable.
Fuera de éste, existe otro riesgo, que en realidad habría sido el que el legislador trató de evitar a juicio del profesor, cual es que los cónyuges celebrarán contratos de compraventa entre sí en perjuicio de terceros.
En el divorcio perpetuo desaparece entre otras cosas la potestad marital y, por ende, se permite a los cónyuges divorciados perpetuamente celebrar el contrato de compraventa.
En segundo término, el art.1796 prohíbe la celebración de la compraventa entre padre o madre y el hijo de familia, entendiéndose por este último al que está sometido a la patria potestad, que es el conjunto de derechos que la ley confiere al padre y, en su defecto a la madre, sobre los bienes del hijo no emancipado (art.240). Por consiguiente, si se celebra una compraventa entre el padre o madre y un hijo emancipado, ese contrato va a ser perfectamente válido.
Se refieren a la emancipación los arts.264 y sgtes. Una forma de emancipación legal es por haber llegado el hijo a la mayoría de edad (art.266 n.5).
Mención especial requiere la situación que se plantea cuando el hijo menor adulto ejerce un empleo, oficio, profesión o industria, pues de conformidad al art.246, se mirará como mayor de edad para la administración y goce de su peculio profesional o industrial, sin perjuicio de lo que dispone el art.255. Es decir, para estos efectos se le considera como emancipado.
Luego, el contrato de compraventa entre el padre o madre y el hijo de familia que tiene peculio profesional es válido en relación con ese peculio profesional.
• Infracción a lo dispuesto en el art.1796:
Si se celebra una compraventa entre cónyuges no divorciados perpetuamente o entre el padre o madre y el hijo de familia, la sanción será la nulidad absoluta de ese contrato por aplicación de los arts.10, 1466 y 1682.
2º.- Incapacidad para vender:
Se prohíbe a los administradores de establecimiento públicos vender parte alguna de los bienes que administra y cuya enajenación no está comprendida en sus facultades administrativas ordinarias, salvo el caso de expresa autorización de la autoridad competente (art.1797).
De manera entonces que si el administrador de un establecimiento público hace una venta que no está comprendida dentro de su facultad administrativa o que no ha sido autorizada por al autoridad competente, esa venta va a adolecer de nulidad relativa, pues aquí no estamos en presencia de una norma prohibitiva, sino que de carácter imperativo.
3º.- Incapacidad para comprar.
a).-El art.1798 prohíbe al empleado público comprar los bienes públicos o particulares que se vendan por su ministerio. Si lo hiciere, el respectivo contrato de compraventa tendría como sanción la nulidad absoluta.
b).-Por otro lado, se prohíbe a los jueces, abogados, procuradores, escribanos (Notario) comprar los bienes en cuyo litigio han intervenido y que se vendan a consecuencia del litigio, aunque la venta se haga en pública subasta (art.1798 inc.2). Si se contraviene esta norma se produce la nulidad absoluta.
El COT ha ampliado considerablemente el campo de aplicación de esta prohibición, haciéndola extensiva a los fiscales, defensores, relatores, secretarios y los demás auxiliares de la administración de justicia (art.481 COT en relación con el 321 COT).
Cabe aquí hacer referencia a la situación de la venta realizada por un partidor dentro del juicio de partición y como mandatario de los comuneros, en caso que dicha venta se haya hecho a quien reviste la calidad de procurador de una de las partes en dicho juicio particional. El problema que se plantea aquí es si esa venta cae o no dentro de la prohibición del art.1798.
Al respecto, la jurisprudencia se ha inclinado en ambos sentidos, habiendo fallos que hacen aplicable el art.1798 a esta situación, declarando la nulidad absoluta de la venta. Por otro lado, hay otros que han resuelto que esta venta es plenamente válida y lo han hecho sobre la base de que la partición no es un juicio.
Otra situación es el pacto de cuota litis: está permitido a los abogados y procuradores este pacto, esto es, aquél en virtud del cual el cliente cede parte de sus derechos litigiosos en pago de la defensa y servicios que aquellos se obligan a prestarle. Lo único que se exige aquí es que la participación del abogado o procurador tiene que ser menor a la del cliente.
c).-El art.1799 nos da reglas sobre la incapacidad de tutores y curadores. Esta disposición nos está remitiendo al título denominado "De la administración de los tutores y curadores", en el cual hay una norma fundamental, el art.412, que se refiere tanto a la enajenación de bienes muebles como a la de los inmuebles, dando reglas distintas para uno y otro caso:
• Tratándose de bienes muebles del pupilo, el tutor o curador podrá comprarlos, pero con la autorización de los demás guardadores o del juez en subsidio. Esta autorización es un requisito exigido en consideración a la calidad o estado del pupilo y, por consiguiente, si ella se omite, la sanción va a ser la nulidad relativa del respectivo contrato (art.412 inc.2).
• Tratándose de bienes raíces del pupilo, el art.412 inc.2 establece una prohibición absoluta en virtud de la cual el tutor o curador y demás personas allí designadas, no pueden adquirir bienes raíces del pupilo, aunque tengan autorización judicial o de los otros guardadores. Si se infringe esta norma, la sanción será la nulidad absoluta del contrato, porque se trata de la infracción a una norma prohibitiva.
d).-Por último, el CC da reglas en materia de incapacidad de mandatarios, síndicos y albaceas en el art.1800.
En relación con los albaceas (art.1270), se plantea un problema. Hay una remisión que hace el art.1800 al art.2144; por su parte, nos encontramos con otra disposición que es el art.1294, se señala que "lo dispuesto en los artículos... y 412 se extenderá a los albaceas".
A la luz del art.2144 y tratándose de inmuebles, el albacea podría comprarlos, requiriéndose para estos efectos autorización expresa del causante. Pero si le aplicamos el art.412, no podría comprar el albacea bienes inmuebles del causante bajo ningún respecto.
Si concluimos que se aplica el art.2144 en virtud de la remisión del art.1800, tendríamos que concluir que de la autorización respectiva el albacea podría válidamente comprar bienes raíces del causante; en cambio, si nos atenemos al art.1294 y a la remisión que este artículo hace al art.412, el albacea no podría adquirir bienes inmuebles del causante y, si lo hiciere, la sanción sería la nulidad absoluta del respectivo contrato.
Enfrentados a este problema de cuál norma prevalece, se ha recurrido a la hermenéutica legal para su solución y, dentro de ella, a aquel principio que dice que "la norma especial prima sobre la general", concluyéndose que la norma a aplicar en este caso es la del art.412, que es una norma de carácter especial, en tanto que los arts.1800 y 2144 son de carácter general.
Efectos del Contrato de Compraventa:
En general, los efectos de un contrato son derechos y obligaciones que de ese contrato emanan. Así, una vez que se ha perfeccionado el contrato de compraventa, esto es, una vez que entre las partes ha habido acuerdo en la cosa y en el precio, nacen para ambas derechos y obligaciones y son precisamente las que el contrato estaba destinado a producir. Estos derechos y obligaciones pueden provenir de la ley o de la voluntad de las partes.
De manera entonces que siendo la compraventa un contrato bilateral, de ella surgen derechos y obligaciones tanto para el vendedor como el comprador.
Son obligaciones esenciales del vendedor:
1º.- La entrega de la cosa vendida al comprador,
2º.- Sanear la cosa vendida al comprador.
Son obligaciones esenciales del comprador:
1º.- Pagar el precio,
2º.- Recibir la cosa comprada.
Estas son las obligaciones fundamentales de la compraventa, pero solamente son de su esencia dos:
a) la obligación del vendedor de entregar la cosa, y
b) la obligación del comprador de pagar el precio.
Si no concurren estas dos obligaciones no hay contrato de compraventa.
No hay obstáculo alguno para que las partes, fuera de las obligaciones que se han indicado para el comprador y vendedor, convengan en el establecimiento de otras obligaciones, como por ejemplo: la de imponer al comprador que destine lo comprado a un fin determinado.
1.- Obligaciones del vendedor:
La obligación propia del vendedor y que nace del contrato de compraventa por el solo hecho de su celebración y sin necesidad de estipulación de las partes, vale decir, aquellas obligaciones que establece la ley, son dos:
a) Obligación de entregar la cosa,
b) Obligación de saneamiento de la cosa.
Sin perjuicio de lo anterior, las partes pueden agregar otras obligaciones, o bien, modificar o atenuar las obligaciones señaladas, debiendo existir eso sí un convenio expreso, porque, a falta de convenio, el vendedor sólo tiene las obligaciones que establece la ley y dentro de la extensión que a ellas corresponde (art.1824).
A) Obligación de entregar la cosa vendida:
Consiste en conferir al comprador la posesión legal y material de la cosa a que se ha referido el contrato. No se trata en este caso de la transferencia del dominio por las razones vistas a propósito de la venta de cosa ajena.
De acuerdo con las reglas generales, si la cosa vendida es una especie o cuerpo cierto, el vendedor no solamente tiene la obligación de entregar la cosa, sino que además pesa sobre él la obligación de conservarla hasta su entrega (art.1548). Es decir, tratándose de una especie o cuerpo cierto, se comprenden dos obligaciones:
• La obligación del vendedor de conservar la especie o cuerpo cierto hasta su entrega.
• La obligación del vendedor de conferir al comprador la posesión legal y material de la cosa.
a).-La obligación de conservación de la especie o cuerpo cierto hasta su entrega:
Para que esta situación se presente, es menester que no se trate de un contrato de ejecución instantánea, sino que las partes hayan convenido un plazo para la entrega.
En otras palabras, tiene que mediar un lapso entre el momento de celebración del contrato y el de la entrega de la cosa, durante el cual la cosa vendida va a permanecer el poder del vendedor.
El art.1548 impone al deudor (vendedor) la obligación de custodia y conservación de la cosa que se debe, so pena de pagar los perjuicios al acreedor (comprador), a menos que éste se haya constituido en mora de recibir. Cabe considerar que la responsabilidad del vendedor se extiende hasta la culpa leve si la pérdida o deterioro de la cosa es culpable (art.1547).
En caso que la pérdida o deterioro de la cosa no sea a culpa del deudor, se entra a aplicar el art.1590 incs.1 y 2, lo mismo en caso de que la cosa se destruya después que el comprador se ha constituido en mora de recibir. En tal caso, el acreedor (comprador) debe recibir la cosa en el estado en que se encuentra.
Si la pérdida de la cosa vendida que se encuentra en poder del deudor (vendedor) es fortuita, el riesgo es de cargo del acreedor (comprador). Luego, si se produce esta situación, se extingue la obligación del vendedor de entregar la cosa, pero subsiste la del comprador de pagar el precio. Sin embargo, esta regla tiene una excepción, que la da la venta condicional, porque en tal caso, si la cosa perece antes del cumplimiento de la condición, el riesgo es del vendedor (deudor) (arts.1550 y 1820).
b).-Obligación de conferir al comprador la posesión legal y material de la cosa vendida:
Es precisamente en esto en lo que consiste la obligación de entregar que recae sobre el vendedor.
En relación con ella hay que distinguir:
El vendedor es el dueño de la cosa vendida. La forma en que el vendedor va a conferir la posesión al vendedor al comprador es mediante la correspondiente tradición, la cual va a tener que hacerse ajustada a las normas de la ley y según la naturaleza de la cosa (art.684 y 686). Es por eso que el art.1824 dice que el vendedor tiene que hacer la entrega o tradición, ello porque si el vendedor es el dueño debe transferirse el dominio que hasta ese momento tenía, es decir, en cuanto dueño recae sobre él una obligación de dar (art.1548) y, como tal comprende la de transferir el dominio.
Pero, en los casos en que la tradición se efectúa mediante la inscripción del título en el Registro Conservatorio, no basta que el vendedor haga esta tradición, porque al efectuarse ésta el vendedor va a estar confiriendo al comprador tan solo la posesión legal de la cosa y sobre él también recae la obligación de conferir la posesión material de la misma.
• Caso en que el vendedor no es el dueño de la cosa:
También en este caso el vendedor va a conferir la posesión al comprador mediante la tradición, pero como no es el dueño de la cosa que vende, no va a poder transferir ese derecho al comprador, solamente lo va a poner en posesión de la cosa vendida (arts.682 y 683).
El vendedor al efectuar la tradición de la cosa, aún cuando no sea dueño de ella, va a haber cumplido su obligación y ello es tan importante que si después el vendedor dueño de la cosa intenta en contra del comprador la correspondiente acción reivindicatoria, el comprador no va a poder demandar al vendedor el cumplimiento o la resolución del contrato, porque la obligación del vendedor ya está cumplida y, por ello es que el comprador, ante una demanda de esta naturaleza solamente va a poder citar de evicción al vendedor, es decir, lo va a citar para que ese vendedor asuma su defensa en el juicio correspondiente.
En el evento de que el comprador sea privado de todo o parte de la cosa por sentencia judicial, si ha citado de evicción al vendedor, va a poder exigir a éste la restitución del precio o de la parte que corresponda en caso de que la evicción sea parcial, más las indemnizaciones que establezca la ley.
 |
| Scherezada Jacqueline Alvear Godoy |
Lugar en que debe hacerse la entrega de la cosa:
El legislador al reglamentar la compraventa no estableció normas sobre el lugar en que debía hacerse la entrega de la cosa por el vendedor. Por consiguiente, en esta materia habrá que remitirse a las reglas generales respecto al lugar en que deba hacerse el pago (arts.1587, 1588 y 1589). De estas disposiciones se desprende que la cosa vendida tiene que ser entregada:
1)- En el lugar que han estipulado las partes,
2)- Si las partes nada han dicho sobre el lugar en que deba hacerse la entrega, se hará ésta en el lugar en que se encontraba la cosa al momento de la celebración del acto o contrato, siempre que se trate de una especie o cuerpo cierto.
3)- Si lo vendido es una cantidad determinada de un género limitado, la entrega se va a hacer en el domicilio del deudor.
Momento en que debe hacerse la entrega o tiempo de la entrega:
Hay que distinguir algunas situaciones:
1)- Si el contrato de compraventa es puro y simple: en este caso el vendedor tiene que efectuar la entrega tan pronto quede perfecto el contrato de compraventa. Ello es así porque desde ese momento se hace exigible la obligación de entregar del vendedor cuando el contrato es puro y simple (art.1826 inc.1).
2).- Si el contrato de compraventa se ha celebrado sujetándolo a un plazo o a una condición suspensiva. En este caso, el vendedor va a tener que efectuar la entrega al vencimiento del plazo o cuando se cumpla la condición.
Tanto cuando hay plazo como cuando hay condición suspensiva, la exigibilidad de la obligación queda en suspenso ante el cumplimiento del plazo o de la condición, en su caso (art.1826).
Importancia de establecer el momento o tiempo de la entrega:
Para el caso en que el vendedor ha vendido una misma cosa a dos o más personas distintas, porque el establecer el tiempo de la entrega va a determinar cuál de los contratos va a prevalecer. De acuerdo con el art.1817, en el caso de que el vendedor haya vendido una misma cosa a dos o más personas distintas, para determinar cuál es el contrato que prevalece, hay que aplicar las siguientes reglas:
a).-Si la cosa ha sido entregada a una sola de esas personas: en este caso, es la venta celebrada con esa persona la que prevalece.
b).-Si la cosa ha sido entregada a dos o más personas: prevalece la venta celebrada con aquella a quien se le entregó primero la cosa.
c).-Si no ha habido entrega a ninguno de los dos o más compradores, va a prevalecer el título más antiguo. Cuando el art.1817 dice "título más antiguo", se está refiriendo a la fecha del contrato de compraventa, así lo ha resuelto la jurisprudencia.
Tratándose de los bienes inmuebles, se ha resuelto que la posesión a que se refiere el art.1817 es la posesión legal, es decir, la que se confiere con la correspondiente inscripción. En este caso, cabe considerar como título preferente a aquel que se incluyó primero.
Tratándose de bienes muebles, se ha resuelto que la posesión a que se refiere el art.1817 es la posesión material.
 |
| el contrato Scherezada Jacqueline Alvear Godoy |
Qué debe comprender la entrega.
Hay que estarse a las estipulaciones que las partes hayan hecho en el contrato.
Tratándose de bienes inmuebles, el art.1830 señala que la venta de un inmueble por naturaleza va a comprender también la de los inmuebles por adherencia o por destinación. Pero estos pueden ser excluidos de la compraventa por el acuerdo de las partes.
La entrega en materia de venta de predios rústicos:
La ley da normas especiales. Los predios admiten una clasificación en: predios urbanos y rústicos. En esta clasificación, en lo que a contrato de compraventa se refiere, no se atiende a la ubicación del inmueble, sino que al destino que ellos tengan. De este modo, predios urbanos serán aquellos que están destinados a la habitación o al uso industrial o comercial. Por su parte, predios rústicos, son aquellos que están destinados al cultivo agrícola, esto es, a la explotación de la tierra.
El CC en sus arts.1831 y 1834 reglamenta la entrega de los predios rústicos, la cual varía según la forma en que se venda el predio. Los predios rústicos pueden venderse de dos formas (inc.1 art.1831):
a) Como especie o cuerpo cierto,
b) Con relación a su cabida.
La regla general es que se vendan como especie o cuerpo cierto, siendo la excepción la venta de los mismos con relación a su cabida. El legislador ha señalado que la venta se entiende hecha con relación a su cabida en aquellos casos en que el contrato de compraventa se expresa la extensión, superficie o cabida del predio, salvo en aquellos casos en que las partes, no obstante haberse señalado la cabida, estipulan expresamente que no va a haber problema por la distinción entre la cabida real y la cabida declarada (art.1831 inc.2).
La determinación de la cabida o superficie puede hacerse de cualquier forma. Así, podrá hacerse indicándose la superficie total del predio, o bien, señalándose la de cada una de las partes que la forman o componen.
La jurisprudencia ha resuelto que para que un predio se entienda vendido con relación a la cabida, no es suficiente que ésta se indique en el contrato, sino que es menester que el precio de la compraventa se determine en relación a la cabida. Sin embargo, los autores estiman que esta jurisprudencia no es correcta y que en ella no se está interpretando en la forma que corresponde al art.1831.
Problemas que se pueden presentar con relación a la cabida
Si se vende un predio con relación a la cabida y el vendedor entrega precisamente la superficie convenida en el contrato, no se va a plantear problema de ninguna especie.
El problema se va a suscitar cuando no corresponda a la cabida establecida en el contrato (cabida declarada), con aquella que realmente se ha entregado (cabida real), pudiendo darse aquí dos alternativas:
A) Que la cabida real sea menor que la declarada.
(art.1832 inc.2).
Hay que distinguir:
1.-Si el valor de la cabida que falta para completar la declarada no excede de ese 10 por ciento.
En este caso, el vendedor está obligado a completar la cabida declarada y, si ello no fuere posible, va a tener que rebajar proporcionalmente el precio, porque ha entregado una extensión menor que la declarada, ejemplo: cabida declarada sin hectáreas, valor de cada hectárea= $1000; valor total= $100.000. Si en lugar de entregar las 100 hectáreas (cabida declarada), el vendedor sólo entrega 95 hectáreas (cabida real), tenemos que ver si la cabida o extensión que falta para completar la cabida declarada excede o no un 10 por ciento del valor de ésta:
Extensión faltante==> 5 hectáreas a $1000 c/u= $5000.
10 por ciento de la cabida declarada= $10.000
En este caso, el valor de la extensión que falta para completar la cabida declarada no excede de un 10 por ciento del valor de ésta.
2.-.En caso de que el valor de la extensión que falta para completar la cabida declarada excede en un 10 por ciento el valor de ésta, el comprador tiene un derecho alternativo:
a) Aceptar la disminución del precio que hiciere el vendedor,
b) Demandar la resolución del contrato con indemnización de perjuicios por incumplimiento de la obligación del vendedor.
Ejemplo: cabida declarada= 100 hectáreas==> $1.000 c/u.
Supongamos que en lugar de entregar las 100 hcts., el vendedor sólo entrega 50.
La extensión faltante son 50 hcts. Por un valor de $50.000. El 10 por ciento de la cabida declarada es de $10.000. En este caso, el valor de la extensión que falta para completar la cabida declarada, excede de un 10 por ciento del valor de la misma.
B).- Que la cabida real sea mayor que la declarada (art.1832 inc.1).
En este caso, lo que se entrega es una superficie más grande que aquella que se señaló en el contrato de compraventa y, de conformidad al art.1832 inc.1, también tenemos que hacer una distinción:
1)- Si el precio de la cabida que sobra excede de un 10 por ciento del precio de la cabida real.
2)- Si el precio de la cabida que sobra no excede del 10 por ciento del precio de la cabida real.
En este último caso, el comprador está obligado a aumentar proporcionalmente el precio. Ejemplo: se venden 100 hcts. a $1.000 c/u, pero se entregaron 103 hcts (cabida real); extensión sobrante==> 3 hcts, cuyo valor son $3.000, y el 10 por ciento del valor de la cabida real es de $10.300.
En este caso, el precio de las hcts dadas en exceso es inferior al 10 por ciento del precio de la cabida real y, por consiguiente, el comprador va a estar obligado a aumentar el precio proporcionalmente a las 3 hcts que recibió en exceso.
En caso que el precio de lo entregado en exceso sobrepase de un 10 por ciento del precio de la cabida real, el comprador tiene un derecho de opción:
• aumentar proporcionalmente el precio,
• desistirse del contrato, caso en el cual se le resarcirán los perjuicio según las reglas generales, ejemplo: se venden 100 hcts a $1000 c/u, pero en realidad se entregan 130 hcts (cabida real). En consecuencia, la extensión sobrante de 30 hcts por un valor de $30.000 y el 10 por ciento del valor de la cabida real es de $13.000. En este caso, el precio de las hcts dadas en exceso es superior al 10 por ciento del precio de la cabida real (que es de $130.000).
En síntesis, el legislador ha dejado un margen en el cual puede oscilar la distinción entre la cabida real y la cabida declarada, margen que es de un 10 por ciento. Si se excede del 10 por ciento, se considera que no ha habido cumplimiento de lo debido por parte del acreedor y el comprador va a poder, ejerciendo su derecho de opción, demandar la resolución del contrato.
Venta como especie o cuerpo cierto.
La otra forma en que puede venderse un predio rústico y que constituye la regla general, es como especie o cuerpo cierto. Se produce esta forma de venta siempre que en el contrato de compraventa no se exprese la cabida, o bien, cuando expresándose ésta se declara que no va a alterar el precio, aun cuando haya diferencias entre la cabida real y la declarada (art.1831 inc.final).
La venta como especie o cuerpo cierto se puede presentar en dos formas:
1.- Sin señalamiento de linderos.
Si el predio se vende de esta forma, el comprador nada va a poder reclamar, cualquiera que sea la extensión o superficie que se le entregue, porque ello implica el cumplimiento de la obligación del vendedor (art.1833 inc.1).
2.- Con señalamiento de linderos.
Esta es la forma usual de venta de un predio rústico como especie o cuerpo cierto. En este caso, el vendedor está obligado a entregar toda la extensión o superficie comprendida en los deslindes. En caso que no pudiera hacerlo, se aplica la misma regla del art.1833 inc.2, es decir, habrá que ver si el precio de la extensión que falta excede o no de un 10 por ciento del precio de la superficie comprendida en los linderos.
Si no excede, hay derecho a rebajar proporcionalmente el precio. Si excede, el comprador puede aceptar la rebaja del precio o desistir del contrato (caso en el cual se le resarcirán los perjuicios según las reglas generales). Lo anterior se desprende de lo dispuesto en el inc.2 del art.1833.
Plazo de prescripción de estas acciones:
Sea que la venta del predio rústico se haga en relación con la cabida o como especie o cuerpo cierto, las acciones dadas en los arts,1832 y 1833 prescriben en el plazo de 1 año, contado desde la entrega (art.1834).
Se ha discutido a qué entrega se refiere el art.1834: a la entrega material o a la entrega legal (que se efectúa mediante la correspondiente inscripción del título en el Registro Conservatorio)
Los tribunales han entendido que este plazo de un año se cuenta desde la entrega real o material, porque solamente allí el comprador va a poder comprobar la verdadera cabida o superficie que se le ha entregado.
Esta prescripción, por tener un carácter especial, no se suspende.
Aplicación de los arts.1832 y 1833 a las ventas de las universalidades de derecho:
De conformidad al art.1835 "las reglas dadas en los artículos referidos se aplican a cualquier todo o conjunto de efectos o mercaderías". Así por ejemplo: si se vende una biblioteca y al entregarse ella faltan o sobran unidades, se van a poder aplicar las reglas de los arts.1832 y 1833, de acuerdo con el contenido de las estipulaciones contractuales.
Los arts.1832 y 1833 y la lesión enorme:
Tratándose de inmuebles la aplicación de esta regla sobre la venta en relación a la cabida de los artículos referido, no excluye la aplicación de las normas sobre la lesión enorme, cuando ella fuere procedente.
Gastos de la entrega:
Los gastos en que se debe incurrir para la entrega de la cosa vendida al comprador son de cargo del vendedor, a menos que en el contrato se haya estipulado otra cosa (arts.1806 y 1805).
Acciones del comprador en contra del vendedor que no cumple de la obligación de entregar:
Puede suceder que el vendedor no cumpla la obligación de entregar que le impone el contrato de compraventa, o bien, que la cumpla imperfectamente, esto es, no ajustándose a lo estrictamente estipulado.
Por el hecho de ser la compraventa un contrato bilateral que no se puede dejar sin efecto por la voluntad de una de las partes, este incumplimiento por parte del vendedor no produce por sí solo la extinción del contrato de compraventa. Muy por el contrario, el contrato de compraventa subsiste plenamente quedando entregado a la voluntad del comprador el hacerlo subsistir o ponerle fin.
En el hecho, esta inejecución del contrato produce como consecuencia entregar al comprador la posibilidad de elegir entre dos acciones que tienen objetivos distintos:
1)- Una acción que persigue la entrega de la cosa, es decir, el cumplimiento de la obligación del vendedor.
2).- Otra, que persigue la resolución del contrato, esto es, poner término al contrato de compraventa.
Estas dos acciones se encuentran establecidas en el art.1826 inc.2, norma que no hace otra cosa que repetir lo establecido en el art.1489.
Pero, aquí se nos plantea el problema de establecer cuándo se entiende que el vendedor no ha dado cumplimiento de su obligación de entregar la cosa vendida.
Hemos señalado que la obligación del vendedor comprende la entrega de la cosa en el lugar y tiempo convenido, con todos sus frutos y accesorios. En otras palabras, esta obligación, además de la entrega propiamente tal comprende un conjunto de varias otras cosas, las cuales, consideradas globalmente, forman la obligación de entregar. Por ello y, considerando que los arts.1826 inc.2 y 1489 establecen que él podrá ejercer cualquiera de las dos acciones mencionadas en caso que el vendedor no cumpla su obligación de entregar, cabe concluir que el incumplimiento de cualquiera de aquellas partes que conforma la obligación de entregar, da derecho al comprador para demandar el cumplimiento o la resolución del contrato, con la correspondiente indemnización de perjuicios.
Además, reafirma esta opinión el hecho de que el art.1489 establece que "...lo pactado"; y lo pactado en el caso de la compraventa se refiere tanto a la entrega de la cosa en sí misma como a la de sus frutos y accesorios en el lugar y tiempo convenido.
Por consiguiente, el incumplimiento por el vendedor de cualquiera de estos aspectos coloca al comprador en la posibilidad de ejercer cualquiera de las dos acciones mencionadas.
Pero para que el comprador pueda ejercer estas acciones en caso de que el vendedor no cumpla su obligación de entregar, es necesaria la concurrencia de alguna de las siguientes condiciones o requisitos:
1)- Que el deudor (vendedor) esté constituido en mora de entregar.
2)- Que la mora sea imputable a hecho o culpa del vendedor.
3)- Que el comprador haya pagado el precio, o bien, que se allane a pagarlo, o que se le haya conferido un plazo para efectuar dicho pago.
Si no concurre este último requisito, ante la demanda del comprador el vendedor podrá oponer la excepción contemplada en el art.1552 (que contempla el principio de que la mora purga la mora).
Derecho de retención. La ley le confiere al vendedor un derecho de retención, porque puede suceder que se celebre un contrato de compraventa y el comprador no estuviera obligado a pagar el precio de inmediato y, una vez celebrado el contrato de compraventa, se produzca una disminución de la fortuna del comprador que haga temer al vendedor un posible no pago del precio.
En este caso, el vendedor no está obligado a entregar la cosa, aun cuando se haya estipulado un plazo para el pago del precio, mientras no se pague el precio o se le asegure convenientemente su pago (art.1826 inc.final).
 |
| Scherezada Jacqueline Alvear Godoy |
(ii).- Obligación del vendedor de saneamiento de la cosa vendida.
Esta obligación se funda en el razonamiento lógico en orden a que si alguien compra una cosa es para que ésta le sea útil, esto es, para poder usarla según su naturaleza; y para poseerla con tranquilidad, esto es, sin ser perturbada de su posesión.
En el fondo, esta obligación consiste en garantizar al comprador una posesión pacífica y tranquila de la cosa que se vende y una posesión útil.
Que la posesión sea pacífica y tranquila, significa que el comprador no debe ver perturbada su posesión con las acciones que terceros hagan valer respecto de la cosa vendida para privarle de esa cosa.
Que la posesión sea útil, significa que la cosa no tenga vicios ocultos que imposibiliten su uso por el comprador.
Es justamente a estos dos aspectos a los cuales se refiere el art.1837, al establecer que la obligación de saneamiento comprende dos objetos:
1)- Amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida, aspecto que configura el "saneamiento de la evicción".
2)- Responder de los vicios ocultos de la cosa, aspecto que configura el "saneamiento de los vicios redhibitorios".
• El saneamiento de la evicción:
Consiste en la obligación del vendedor de garantizar al comprador la posesión pacífica de la cosa, esto es, una posesión que no sea perturbada por terceros. Por esta misma razón es que se denomina también "obligación de garantía".
Cuándo entra a jugar esta obligación: cuando el comprador es perturbado en su posesión por terceros que pretenden derechos sobre la cosa vendida.
El art.1838 señala que hay evicción de la cosa comprada, cuando el comprador es privado del todo o parte de ella, por sentencia judicial.
Caracteres de la obligación de saneamiento de la evicción:
a).-Es un elemento de la naturaleza del contrato de compraventa (art.1444 y 1839). Lo es porque se entiende incorporada en el contrato sin necesidad de una cláusula especial.
b).-El vendedor no puede ejercer las acciones que se traducirían en una perturbación o extinción de la posesión pacífica de la cosa. Hay diversas disposiciones en el CC, como el art.1837, 1845 y 1849, de los cuales se desprende que es inconciliable esta obligación de garantía con el ejercicio de la acción reivindicatoria o cualquiera otra dirigida a privar o perturbar al comprador en su posesión pacífica de la cosa. Lo que sucede es que si por el contrato de compraventa el vendedor contrae la obligación de proteger o amparar al comprador frente a pretensiones de terceros sobre la cosa vendida, con mayor razón el propio vendedor está obligado a no atacarlo en su dominio y posesión pacífica de la cosa. La misma obligación pesaría sobre los herederos del vendedor.
c).-La obligación del vendedor de proteger o amparar al comprador es patrimonial y, por este hecho, la obligación se transmite a los herederos del vendedor y la acción a los herederos del comprador.
Pero, para que haya evicción deben concurrir ciertos requisitos que se desprenden de los arts.1838 y 1839:
1º- Que el comprador sea privado del todo o parte de la cosa.
2º- Que la evicción provenga de un hecho anterior a la venta.
3º- Que la privación del todo o parte de la cosa sea por sentencia judicial.
 |
| luis claro solar Scherezada Jacqueline Alvear Godoy |
1º.- Que el comprador sea privado del todo o parte de la cosa.
Se entenderá que esto sucede, no solo cuando se quita el todo o una parte de la cosa que le fue vendida, sino que también cuando por sentencia judicial se declara en favor de un tercero la existencia de un derecho anterior sobre la cosa que limite de cualquier modo el dominio del comprador de la cosa. Así, habrá privación total cuando se vende una cosa y después el verdadero dueño de ella ejerce la acción reivindicatoria contra el comprador para privarlo de la cosa vendida y, se ordena la restitución de la cosa a su verdadero dueño. Cuando el acreedor hipotecario ejerce la acción de desposeimiento en contra del comprador y en virtud de ella se priva al comprador de la cosa que él compró.
Hay privación de parte de la cosa cuando se declara en favor de un tercero un derecho real sobre la cosa limitativo del derecho de dominio, como cuando se establece que un tercero tiene un derecho de usufructo sobre la cosa o la existencia de la propiedad fiduciaria.
2º.- La evicción tiene que originarse en una causa anterior al contrato de compraventa.
Este requisito está contemplado en el art.1839 y se ajusta claramente a la lógica y equidad, pues no sería lógico ni justo hacer responsable al vendedor por hechos que se han producido con posterioridad a la venta y en los cuales a éste no ha cabido participación alguna.
El vendedor solamente podrá responder por las cosas que hubieren sucedido con anterioridad al contrato de compraventa y en los cuales él tuvo participación.
3º.- Que la privación del todo o parte de la cosa sea por sentencia judicial.
Esto es precisamente lo que caracteriza a la evicción. Si la privación del todo o parte de la cosa no se hace por sentencia judicial, no hay evicción, es decir, si alguien arrebata o quita materialmente la cosa al comprador, éste va a poder ejercer la acciones que la ley le confiere a ese respecto: acción posesoria o reivindicatoria según sea procedente. Pero no va a haber lugar a la evicción, porque ésta requiere de sentencia judicial.
Es decir, para que haya evicción es necesario que un tercero inicie un juicio en contra del comprador y, aún más, que en dicho juicio se dicte sentencia en contra del comprador, que lo condene a entregar la cosa al demandante o a reconocer en su favor un derecho real limitativo del dominio.
 |
| Un juez francés Scherezada Jacqueline Alvear Godoy |
Etapas que comprende el saneamiento de la evicción:
Comprende dos etapas perfectamente caracterizadas:
1)- Consiste en la obligación del vendedor de acudir en auxilio del comprador para defenderlo en el juicio que se ha iniciado en su contra.
2)- Una vez producida la evicción, es decir, después que el comprador ha sido privado del todo o parte de la cosa vendida, el vendedor va a tener que entrar a pagarle las indemnizaciones que correspondan.
Estas dos obligaciones que comprende el saneamiento de la evicción son diferentes en cuanto a su naturaleza y se encuentran claramente separadas una de la otra, sucediéndose en el tiempo en el mismo orden indicado.
La primera de ellas, esto es, la obligación de amparo judicial, es una obligación de hacer, entendiéndose por tal aquella que consiste en la ejecución de un hecho, que en este caso sería: amparar o ir en auxilio del comprador judicialmente demandado. Es por esta razón que el art.1840 nos señala que la obligación de saneamiento es indivisible, de tal suerte que si el vendedor fallece, puede exigirse el cumplimiento de la obligación de hacer a cualquiera de sus herederos.
La segunda obligación que comprende el saneamiento de la evicción, esto es, la de indemnizar, es una obligación de dar y, como tal, es divisible entre los herederos del deudor. De este modo, en caso de fallecimiento de éste, puede exigirse dicha obligación a prorrata de las cuotas que correspondan a los herederos (art.1840 inc.2).
No hay comentarios:
Publicar un comentario